回顾2013年重庆楼市，商品房销售量价齐升。新政与高房价催生了重庆商品房市场产品结构的诸多变局，但整体市场依旧向好。
领域机构预测2014年楼市供应量仍将维持高供应，刚需仍是市场绝对的主导力量。那么，今年重庆房价是理性回归还是继续疯狂？哪些区域又将挑起房价大梁？
热门区域房价涨幅达15%
照母山房价成主城高端楼市风向标
2013年主城商品房建面成交均价7257元，在全国五大中心城市中居于末位。基于未来重庆经济的迅速发展，土地成本、建安成本、人工成本的增加以及刚性需求的支撑，著名媒体评论人秦长生认为，今年重庆房价走势整体平稳，会出现“合情合理”的上扬。
对于热门区域来说，由于中心资源越来越稀缺，房价涨幅或达到10%-15%，高层单价将会破万。
以照母山为例，一个高端居住板块的诞生除了天赋资源和政府的打造外，怎样的企业打造怎样的产品，这将定格区域的居住品相。照母山板块的一系列优势吸引着各大开发商蜂拥而至，东原、协信、金科、华宇、香港置地、北大资源、万科等，业界响当当的开发企业，争相进入照母山区域拿地开发。
照母山板块2013年商品住宅成交均价为9389元，同比增幅为5.2%。2013年主城商品房建面成交均价7257元，意味着照母山板块房价高出主城均价29%。
根据中国指数研究院统计数据显示，2013年北部新区销售均价领先主城，销售面积增长最高；北区成交均价虽有微跌，但商品房销售面积增幅位居榜首，整个北区需求一片火热。照母山片区便是引领整个北部新区发展的主力军，2014年照母山会继续成为热点区域之一。
新兴区域房价涨幅为5%-8%
茶园均价偏低“暗藏”升值潜力
2013年众多新兴区域的崛起，使重庆城市开发版图不断向外扩张。不仅开发商在新兴区域大肆“圈地”，购房者也将置业目光转移到新兴区域。一时间新兴区域的发展成为关注的焦点，无论是片区地价、房价走势，乃至于片区未来交通、生活配套等各项设施建设都是关注的重点。
2013年主城区各板块商品房总存量分布图
数据来源：重庆网上房地产 正合地产数据库
业内预计，2014年各新兴区域将会持续发力，以茶园新城、大学城来说这些板块将会逐渐发展成熟，未来补给量较大。然而，目前还低于整体均价，房价有一定涨幅空间。但由于供应量大，竞争激烈，这些板块涨幅会相对偏小，约为5%—8%。
重庆美联物业董事长缪鸿裕表示，从规划来讲，新兴板块相对老区而言，规划更具科学性；其次，重庆轨道交通经过7-8年的铺垫，已经四通八达。从房价上来说，均价低于主城，性价比高。无论是自住还是投资都有优势。
以茶园新城为例，从目前项目存量、土地存量来看都稳居主城各板块之首。此前，交通一直是茶园新城发展的“硬伤”，导致该区域房价偏低。但未来三纵三横的路网建设，以及地铁6号线也将在今年开通茶园，茶园新城的身价定会倍增。
去年，茶园新城迎来商业发展好时机，商圈规划占地面积1.13平方公里，商业建筑用地181.46平方米。到2020年，茶园新区的商业规模将超越南坪商圈。茶园商圈与礼嘉、西永、龙盛、陶家并称为新崛起的五大新商圈。
中心区域领涨重庆房价
渝中“涨动力”不足 均价或破9000元/平
随着主城整体价格攀升，高层主力总价段、单价段上限均上移；渝中区、北部新区、江北区、九龙坡区、南岸区价格高于主城水平。去年主城商品房均价在7241元/平米，渝中、江北这两个老牌中心区域均价分别为8995元/平米、8704元/平米，也是拉高主城房屋均价的主力。
数据来源：重庆网上房地产 正合地产数据库
数据来源：重庆网上房地产 正合地产数据库
但从同比增幅来看，特别是渝中区均价涨幅仅有3.9%，对比九龙坡区和巴南区商品房均价涨幅都超过了25%的惊人速度，渝中区“涨动力”明显不足。不过2014年这两区域商品房均价破9000元/平米应该会在意料之中。
值得一提的是，渝中区商业量升价跌，成交量同比增幅高达168.7%，但价格同比下降30.1%。而从主城甲级写字楼成交板块数据分析，朝天门-解放碑板块价格依旧是最高，达到23712元/平米典型项目有英利IFC、重庆环球金融中心。
传统老区改造发力 房价涨幅大
石坪桥板块助推 九龙坡刚需崛起
传统老区在2013年土地推量加大，九龙坡以推地25宗位居2013年主城推地数量的第二位，大渡口和南岸分别推地22宗同列第三位。可见，2014年这些传统意义上的老区也迎来新一波的开发潮。以九龙坡区来说，去年该区域高层房价同比增幅最大，高达16.1%。
近来，杨家坪商圈扩容的消息引起广泛的关注。杨家坪商圈，一直扮演着九龙坡“客厅”的角色，但近些年，一些问题却成为困扰商圈发展的障碍：城市形象较差、配套设施不足等问题。从今年一季度起，商圈将陆续启动十大项目，从交通等各方面助推杨家坪商圈提档升级。
杨家坪商圈内土地资源稀缺至极，其外沿就成为“兵家必争之地”，也难怪万科、保利、华润等知名开发企业接踵而至，选择在杨家坪商圈外沿扎堆。而土地的稀缺，又让增值成为必然。
以保利花半里为例，2012年6月开盘，均价约8500元/平方米，经过1年多时间，售价已达到11000元/平方米，涨幅达到30%；又如万科西九SOHO公寓，2013年9月28日开盘时均价在9000元左右，当天就被抢购了500套。短短3个多月时间，目前套内均价已涨到了9500元。
于此同时，九龙坡区盘龙板块以及石坪桥板块，因为保利、万科等品牌房企的入驻，也将推动西区区域价值的提升。
纵观2013年重庆楼市成交整体数据，主力成交总价段自40-60万元/套扩大至40-70万元/套，低于40万元/套的高层产品市场份额萎缩明显；受市场整体价格上涨影响，主力单价段自4000-6000元扩大至4000-7000元。
据了解，2013年重庆主城商品住宅预售量出清周期延长至4.7个月，出清周期延长，使得2014年住宅市场竞争加剧。2013年土地市场供销两旺，平均楼面地价2468元/平，同比增加8.5%，地价走高，商品房刚性成本增加，也暗示2014年重庆房价难以下跌。 |
