经适房渐成利益阶层寻租工具或将退出历史舞台

　　杭州市出台政策规定经济适用房可以上市交易，但能否通过上市交易为政府增加一笔可观收入仍有待观察。

　　《杭州市区经济适用房上市交易和回购管理的实施意见》(下称《意见》)出台后，在社会上引起了两种截然不同的反应。盛世管家等杭州主要二手房产中介纷称，“并未接到具体操作通知”，但市场还是做出了热烈回应。前去房产中介机构询问的业主络绎不绝，同时因对政策存在异议，部分业主甚至采取了集合抗议的方式，向政府寻求解释。

　　经济适用房的产生有其历史背景，它曾经被看成市场经济下解决中低收入家庭住房难的利器，但从全国来看，它却一度沦为某些利益阶层的寻租工具。如近日北京等多地曝出，原本针对中低收入家庭的经济适用房成为个别行政单位和国有企业的“定向房”。房屋面积超大、地段优越、配套豪华、按照行政级别分房，普通市民只能望楼兴叹。经适房沦为“福利院”、“权力房”。

　　经济适用房上市的杭州试验

　　新出台的《意见》规定，经济适用房购房人在签订购房合同满5年，并取得完全产权后，可采用买卖、赠与等方式处置该住房。其中，适用范围以2004年9月1日为时间界限，采用不同的上市交易管理。在这一时间界限之前签订购房合同的，上市交易时，按规定补交土地出让金；而之后购买的经济适用房，上市交易时，要按照评估价与最初购买价差价的55%向政府补交土地收益等价款。

　　“为何以2004年9月1日为界限？”“按差价55%补交土地收益的这个比例是怎么来的？”这是不少经济适用房业主集中质疑的两个问题。

　　其中，2004年9月1日后购房的业主反应最为激烈。“我们跟2004年前购买的人，可能都是同期参加摇号，后来又排队的，价格相差也不大。”一位经济适用房业主向《浙商》记者抱怨称，以9月1日为界来决定业主是否需要交纳差价55%的土地收益，并不合理。

　　这些反对者认为，政府在经济适用房上市交易中要求补交土地收益，是合理的，也是为了更好发挥经济适用房应有的作用，但对有关部门一刀切确定产权分配比例的做法并不认可，要求政府公开制定政策的依据。

　　对于这些异议，杭州市政府办公厅城建处一位工作人员告诉《浙商》记者，“政策现在由杭州市住房保障和房产管理局负责牵头组织实施，政策也应该由他们来解释。”

　　随后，《浙商》记者致电杭州市住房保障和房产管理局，有关人士称，“采用55%的比例是依据2007年杭州市政府出台的一项政策而来，至于为何有这个比例，可以咨询杭州市政府。”

　　为规避投机行为，保障经济适用房持续推进，在国内其他已开展经济适用房上市交易的城市中，政府通常也采取向购房者收取一定土地收益的方式。例如，武汉规定这一比例为70%；上海则规定按照房屋成交额的10%补交综合地价款。

　　政策为何拖了3年？

　　值得注意的是，这些城市经济适用房交易政策推出的时间，均比杭州早。“如果早几年推出，当时杭州房价还没这么高，我们需要补交的土地收益也不会太多。现在推出，就是变相增加了我们的换房成本。”家住杭州北景园小区的赵女士说。

　　杭州市住房保障和房产管理局对此解释称，杭州本来准备在2010年前后开放经济适用房交易市场，但当时住建部下发《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，要求加强交易管理，规定“经济适用住房上市交易，必须符合有关政策规定并取得完全产权”。当时杭州市的政策，是先交易后补缴费用，与住建部的政策存在冲突。

　　政策拖至今年出台，浙江省社科院经济研究所研究员王永太认为，“2010年后杭州的土地财政收入下滑，但整体的财政开支并没有减少，经济适用房上市交易，政府能够增加一笔可观收入，在一定程度上或许能缓解财政压力。”

　　据透明售房市场研究院统计，出售意愿最为强烈的是在2004年9月1日之前签约的经济适用房业主，但这部分经济适用房只占杭州市可上市交易总量的三分之一，且100平方米以下的户型仅占41.15%。而杭州二手房市场中，成交活跃集中在小户型，8月二手住宅签约户型中，90平方米以下小户型占比达67.17%。

　　“2004年9月1日之后签约的经济适用房业主，如果不是有换房的刚性需求，大多还是在观望。”我爱我家房产中介一位工作人员称。由此来看，能否通过经济适用房上市交易，为政府增加一笔可观收入仍有待观察。

　　经济适用房已与时代脱节

　　对于2004年9月1日时间界限的划定，李明华称是“与杭州市经适房改革历程有关”。

　　1999年，杭州市推出最早的经济适用房小区三塘苑，售价每平方米2300元，主要是出售给城市中低收入家庭的微利住房，售价与周边房价差别不大，户型多在100平方米以上。

　　2001年，经济适用房定性为具有一定社会保障功能的微利商品房，建立了公开选房制度。

　　2004年9月开始，经济适用房的保障性功能近一步加强，购买者收入准入条件调整为城镇居民人均可支配收入以下，并限定住房面积。

　　2007年，新版《杭州市区经济适用住房管理办法》出台，规定经济适用房供应对象从原来的中低收入家庭改为低收入家庭；“享受面积”改为“保障面积”，家庭成员3人及以下的，保障建筑面积仅60平方米。同时规定，“房屋所有权人在取得房屋所有权证之日起满5年后，房屋可上市交易。交易时，按照成交价和购买价之间差价的55%缴纳土地出让金和减免的相关费用”。上海易居房产研究院副院长杨红旭告诉《浙商》记者，经济适用房上世纪90年代推出时，主要是作为房改的配套政策，单位会建一些房子给职工住，适用范围较大。2007年24号文件出台后，经济适用房只针对城镇低收入家庭。单位存在集资建房的，可参照经济适用房管理办法，但大量集资房在户型、面积等方面存在超标现象。

　　“过去经适房没有退出机制，业主居住5年后，收入水平和购买能力都在不断变化，他们会产生新的购房需求。现在推出上市交易和回购管理办法，就是让经适房流动起来，进入商品房市场。政府则可以用收回的土地出让金，投建其他类型的保障性住房，比如廉租房，经济适用房将不再成为主流选择。”浙江大学房地产研究中心主任贾生华说。

　　这也是目前国际通用的做法，主要通过租赁的方式使“居者有其屋”，例如中国香港的公屋、新加坡的组屋等。从1999年开始实施的《城镇廉租住房管理办法》，主要解决最低收入家庭的住房困难，近两年，又推出公共租赁住房，解决既买不起经济适用房，又不满足廉租房申请条件人群的住房问题。

　　新华社7月9日发出的一篇评论指出，当前，中央大力建设保障性住房，开展棚户区改造。公租房以产权分离、不可变现等特点更受大家欢迎，逐步取代了经适房成为保障房的主体。本就先天不足的经适房该适时让位了。地方政府应该将更多精力放在公租房、棚改房的建设、分配与管理上。而公租房、棚改房的建设则更能激发民间投资，让许多民营企业看到其中的商机。

 “国外都在从补砖头转向补人头，这也是国内保障性住房未来的走向，需要一个过程。因为租赁性住房与经济适用房相比，进入、退出机制更为灵活，而且房屋既可以新建，也可以用已建成的；只能用新建住房的经济适用房，也不适用于当下日益紧张的土地资源环境。”贾生华说。