吉安市去年年底通过人大决议，加强城市规划建设，将主干道旁边建筑与马路的距离调整为26米以上。当地一个距离主干道18米（原规划要求10米以上即可）的楼盘——湖滨御景园因此遭遇“拆迁”，而被拆楼才刚刚建好，业主甚至还未来得及装修入住。

　　“短命楼”的出现令外界哗然，多数业主出于各种原因先后签署安置协议，但因为要置换更大面积套房而不得不一次性再掏数十万元补差价。

　　吉安市城市规划管理处称，此次“拆迁”通过调整容积率达到增加建筑面积的目的补偿开发商，“政府不用出钱”。

刚建好的两栋商品房已成为废墟

“短命”的商品房

　　“今年年底就可以交房”，但它却在顷刻之间被拆了，1号楼和2号楼共72户业主

　　王红（化名）庆幸自己办好了一件人生大事——买房，“很幸福的感觉”。

　　王红买的是湖滨御景园，毗邻吉安庐陵文化生态园。湖滨御景园楼盘在宣传时提到，“浸润庐陵文化悠久气韵，涵养优雅奢贵风范，是名至实归的亲湖生态公园住区”。

　　“我选了靠吉安北大道的一栋楼，两三公里就能通过井冈山大道到达市中心，”更令王红感到幸运的是，“我选到了一个‘金三银四’（指三楼和四楼）的好楼层。”

　　当然，选房远不止这么简单，“还要根据自己的实际情况，面积大了买不起，小面积套房人家不一定有卖。如果有一套八九十平方米的房子，我们就知足了，也更加适合我的愿望”。

　　按照合同约定，“今年年底就可以交房”。

　　王红以为自己的幸福大厦触手可及，但它却在顷刻之间轰然倒塌——楼被拆了！

　　刚建好封顶怎么就拆了？当地“短命楼”令外界哗然。

　　这当然不是王红一个人的遭遇，遭遇相同命运的还有湖滨御景园楼盘1号楼和2号楼的72户业主。

　　新法制报记者24日来到当地调查了解到，“拆迁”至今已有一个多月时间，而在当地政府的努力下，多数业主已被“拆迁安置”，鲜有人再出面议论。

　　吉安北大道旁，呈现在新法制报记者眼前的，已然一片残垣断壁的废墟。

　　破碎的入住梦

　　“我们最早就是9月15日才得知要‘拆迁’，10月4日，两栋楼就被强行拆除”

　　24日，新法制报记者来到湖滨御景园，小区大门口用遮阳伞临时搭起的该楼盘“临时售楼部”，一名中年男子两腿高高地翘在桌子上，一名售楼小姐埋头写写画画。

　　售楼小姐晏玉娇介绍：“你要买房吗？我们有三房两厅的房子。”

　　面对记者关于“拆楼”的疑问，晏玉娇称：“要做绿化，是政府要求的，不关我们什么事。”

　　据业主们介绍，“拆楼”来得很突然。

　　一名业主在向外发出的一封《申诉信》称：“我们于2012年10月至今年年初左右购买了吉安市吉州区湖滨御景园1#、2#楼的商品房，支付了购房款，购房合同在吉安房管局已备案。2013年9月15日，我们突然收到湖滨御景园‘通知办理换房手续’的短信，我们一时非常愕然！没有通知我们参加任何会议，没有征求我们的任何意见，更没有与我们进行任何协商的情况下，就通知我们去办换房手续？”

　　“2013年9月25日，业主们收到湖滨御景园开发商华隆地产的两份文件：房屋置换合同书、房屋置换通知书。看过内容后，我们非常不理解他们这样的做法，‘房屋置换合同书’的补偿方案完全不依照法规去实施补偿，而且‘房屋置换通知书’中居然下起了‘通牒’，截至2013年9月29日下午3点前，逾期不办理！”

　　“这种做法，遭到不少业主强烈质疑和反对！”

　　王红证实：“我们最早是9月15日才得知要‘拆迁’，10月4日，两栋楼就被强行拆除。”

　　不管怎么“安置”，至少这两栋楼的业主们眼看就要入住的梦想，破碎了。

　　小房换大房须一次性付清差价

　　“现在五六十个平方的差距，二三十万元的差价，还要求一次性付清，一下子去哪弄这么多钱”

　　什么原因导致了“短命楼”的出现？

　　业主透露收到的楼盘通知短信称：“因提升吉安市中心城区景观品质需求，湖滨御景园1、2号楼规划变更为城市绿地。请客户携带本人证件及购房手续，在2013年9月18日下午3时前来办理换房补偿事宜【湖滨御景园】。”

　　让业主们不能接受的是房屋置换或退房的三种方案：1、乙方（业主）选择湖滨御景园4至16号楼现房，面积以一换一，超面积部分，甲方（开发商）给予特优价格为每平方米4000元，一次性付清；2、面积以一换一，差额面积按合同价款多退少补，2014年12月底交房，自2014年1月起至12月止，甲方支付租房过渡费每月400元，超期按每月600元；3、乙方选择退房，按合同不计利息退款，（但）甲方可按银行存款利率补偿乙方。

　　“换房的话，现在可以选择的都是一百三十多平方米的房子，我们当初没打算要买这么大的房子，现在五六十个平方的差距，二三十万元的差价，还要求一次性付清，一下子去哪弄这么多钱？还有，原来选了‘金三银四’的房子，现在就剩下顶楼了，谁想要？”

　　在一系列的麻烦和困难之后，更令王红担忧的是：“要是一次性拿不出这么多钱，难找自己满意的套房，这是不是意味着我们只能退房？就算退房，补偿在哪里？”

　　尽管如此，但无奈之下，王红也只能接受换房，“现在房价涨得那么快，以后更加买不起房了”。

　　目前大部分业主都选择接受了换房方案。

　　吉安市城市规划管理处副处长刘建平24日接受新法制报记者采访时介绍：“湖滨御景园1号楼和2号楼6层高，一共有96户，已售出72套房，其中60多户已经签了安置协议，另外十几户还在考虑，个别业主可能还有一点意见。”

　　通过调整容积率弥补开发商损失

　　“在这块地上，开发商损失的钱，通过多于原建筑面积的部分，弥补回来。整个安置过程，政府不需要出钱”

　　尽管“短命楼”引发的矛盾在当地得到平息，但人们不禁要问，为了草皮，拆了刚建好的房子，规划怎么这么随意？

　　刘建平向新法制报记者提供了一份《吉安市人大常委会关于加强城市规划建设管理的决议（2012年12月26日吉安市第三届人民代表大会常务委员会第十次会议通过）》，其中“关于城市规划管理”第9条显示：对市中心城区规划新建道路红线宽55米及以上的城市主干道，其两侧的新建建筑应在后退道路红线20米绿化带的基础上，再根据临街建筑的建筑体量、高度等再后退6米的距离……

　　“也就是说，按这样的规划要求，湖滨御景园楼盘至少要离吉安北大道26米的距离。”刘建平解释道。

　　“吉安北大道路边的湖滨御景园1号楼和2号楼按照原来的规划，多层只要离主干道10米以上即可，实际上这一距离为18米，”刘建平解释，“但现在还要最少退后8米。”

　　于是，1号楼和2号楼被拆了。

　　刘建平解释道：“通过新规划决议的时候，我们也提出来了，可能涉及拆楼房的问题，但这样的决议显然不是针对某个楼盘，而是整个城市的规划。”

　　“还好，整条吉安北大道边上只有这两栋楼需要拆，”刘建平称，“我们找到开发商，有专业评估专家，开始商量具体怎么拆。因为现在不拆，以后还是要拆，成本更大。现在楼刚刚建好，还没装修，业主也没入住，所以严格来说不属于‘拆迁’。”

　　有质疑称，刚建好的楼又拆了，这个损失最终可能由政府出钱，“是浪费国家的钱”。

　　但刘建平表示：“政府是不会出这笔钱的。”

　　他介绍：“为重新建这两栋楼，在距离湖滨御景园大概300米远的地方，政府重新拿出了一块11亩的地（原占地面积10亩多）给开发商，然后将原来的1.4的容积率调整为1.9，达到在同一占地面积上增加建筑面积的目的。两栋楼原来面积为8800平方米，现在可以建14000平方米。所以，在这块地上，开发商损失的钱，通过多于原建筑面积的部分，弥补回来。整个安置过程，政府不需要出钱。”

　　规划变更应听取民意造成损失应给予相应补偿

　　规划变更应当听取民众意见，不能以人大决议形式直接作出。因政府变更规划给相关居民造成的损失，规划部门应承担相应补偿

　　北京圣运律师事务所律师王优银认为，容积率的调整需要经过法定程序，无权直接确定更改。业主对于政府和开发商擅自更改规划和容积率行为可提出异议。规划不能随意变更，如要变更应征求利害关系人的意见，利害关系人也可依据行政许可法的规定要求举行听证会，规划变更应当听取民众意见，不能以人大决议形式直接作出。

　　王优银还表示，因政府变更规划给相关居民造成的损失，规划部门应承担相应补偿。对于政府随意调整规划，造成民众对于房产权的不确定性，一方面造成财富的浪费，另一方面也降低了政府在民众心中的公信力。对于因变更规划造成的拆迁也属于拆迁中的一种，政府应按市场价格给予被拆迁居民补偿。