近年来，云南省委、省政府一直把推进城镇化作为全省经济社会发展的大事来抓，按照“做强大城市、做优中小城市、做特乡镇、做美农村”的思路，相继作出一系列重大决策，采取一系列有力举措，大力推进城镇化进程，城镇建设和发展取得明显成效。

如何进一步把握趋势、突出重点、破解难题，奋力推动云南城镇化发展迈上新台阶，就是当前摆在我们面前的问题。

在2013年城镇化大步迈进之际，新浪乐居云南站策划推出“幸福云南 美丽乡村：统筹城乡发展 推进城镇化建设”专题栏目。第一站，采访昆明市城建投资开发有限责任公司土地开发部况哲民，让我们一起来聊聊“土地的那些事”。

无规矩不成方圆

说到土地，就绕不开昆明市城建投资开发有限责任公司(以下简称：昆明城投)。它是经昆明市人民政府批准于1997年5月成立的国有独资公司，是昆明市主城区基础设施建设的投融资主体和城市资源开发建设的运作主体。作为土地前端开发企业，它自然与现在炙手可热的城镇化和城中村改造有密切的关系。

况哲民形象地说：“在很多城市，城建投资开发公司都是为当地城市建设造血、输血和搭骨架的，昆明城投也不例外。”

况哲民回忆说，他刚入行的时候，那时昆明市场土地出让金还相对偏低。早在2003年以前，土地的招标、拍卖或挂牌(以下简称“招拍挂”)的秩序是比较混乱的。有时一块地的租金，10年可能收租10几万以上，但这可比招拍挂得来的资金要少得多。没有市场的“手”推动，土地的价值被无形削弱了。

针对土地出让这个环节来说，招拍挂跟政府的土地一级开发管理政策捆绑之后，土地开始不断溢价，成交价不断攀高，而溢价率攀高最大的得益是政府，有钱，基础设施建设就有资金保障，有好的市政基础，房子才能越来越好，房产与地产相辅相成。“我觉得土地一级开发建立起来最大的好处是，让房地产的‘地产’这一块有了一定的秩序，无规矩不成方圆嘛。”

城中村居民“市民化”

现在城镇化和城中村改造如火如荼。政府层面提出了让农村进城务工群体转变为城市的市民，然而“市民”标准涉及到综合素质、价值观、认同感多方面因素。

通常来说，城中村的房子拆迁改造后已经是高端的城市小区房。没有改造之前，村民们看着隔壁高端小区可能会有一种差距感，比如这边是城中村，那边又是高端住宅。“其实这个的概念已经慢慢被压缩了，因为改造片区里不仅有回迁房，也有很多自建的‘高端住宅’，城里人想都不敢想的上百平米大客厅他们有，他们的设计可比很多城里人的都现代、自由呢，很多村民的概念上更多的被‘居民化’了。”况哲民笑着说道。

城中村改造 “尊重”是关键

“我并不觉得城中村的村民素质不高，素质不是指在学校里呆了多长时间，考过多少试。”况哲民认真地说。“其实他们有自己的文化。在自己家里养，把家禽当宠物养也是文化的一种，但是在小区里面养，可能就会有很大难度。所以城中村改造在一定程度上来说，对他们的文化也是一种冲击。在城中村改造里面，应该更注重‘尊重’二字。”

“从居民变市民，感觉就是身份上的一个提升，自身基本素质也好，对城市的融入度也好，城市给你的评价也好，感觉都是上了一个台阶。但这个台阶能不能让村民接受，关键在尊重。”况哲民认为城中村改造中，政府要倾听村民的心声，给村民真正的实惠，他们才会欣然接受，否则只会适得其反。

现在针对城中村改造的舆论有很多，更有甚者认为城中村就是城市文化建设发展中的糟粕，应该祛除，针对这样偏激的言论，况哲民有着自己的见解。

“我们不能说城中村的文化就是糟粕的文化，那是他们多少代积淀下来的精神支柱。有些客堂或者庙宇，如果包装得好的话，完全可以成为一个亮点。摆几百桌的喜宴，城里没有条件他们有，建自己村里的小庙，敬供祖先，这就不是文化？文化是一种生活方式，如果你不尊重他们的文化，强行进行规划或者拆除，很可能会造成他们的文化断代，也断绝了一种生活的可能。”

况哲民说：“健康的城中村改造模式不应该是简单的建高楼、盖小区，村民摇身一变成为市民就结束了。不应该因为楼层高了，人情就淡漠了，大家的关系就冷下去。如果因为村民的文化习俗、根深蒂固的信仰都不能尊重的话，你怎么去谈建设一个美丽幸福的家园呢？”

大家买不起房子 都是“钱”闹的

土地与房价的关系是很微妙的，一个字“钱”，一个根源“土地”。

谈及土地与房价的关系，况哲民打趣儿地说：“钱。说的文雅一点，土地出让金。什么房子紧缩之类的，都是表面的说法。说白了，大家买不起房子还是一个‘钱’字。”

“如果房价便宜，你没什么钱，也行；房价贵但是大家收入高，买得起也行。但问题就是，你房价高，大家收入又没有房价涨得快。同样也是房子，从开发商得到的反馈也是如此。房地产商拿地价格过高，就没办法把销售跟现金流结合起来，资金在拿地与卖房的过程中周转不出来，资金链出现断裂，你眼里再好的地也不能顺手收入囊中，也只能看着其他房企拿地，自己流口水。一定程度上这不够公平。”

为什么地价这么贵呢？况哲民认为跟房地产商的囤地能力有关系。能够运用好政策，有前瞻性的企业往往有很强大的囤地能力，虽然这样的行为影响整个行业的气候，但土地出让的游戏规则就是价高者得，政府乐意看到这样的局面，也不好打压。

“招拍挂的作用就是能把土地的潜在价值炒高，你有钱你就来，跟卖房一样。”况哲民说。

房产税和土地出让金的纠葛

去年，昆明的土地财政收入基本占昆明财政收入很大部分，房价也是涨了好几倍。现在关于房产税代替土地出让金的说法也是甚嚣尘上，针对土地出让金这个问题，况哲民沉思良久。他认为房地产商业化运作或多或少推高了了土地出让金，具体原因有以下几方面。

首先，看房地产行业是不是真的需要消化那么多土地，应先看土地是否满足了城市基础设施建设，基建需要那么多钱，钱从卖地来，做好做精基建工程，对土地开发有相当的好处。商业运作也是一个指标。很多房地产商在土地闲置等政策催化下，急于消化储备土地，再也没有观望市场的时间了。房企都盼着一级土地市场的政策调整，等土地出让价稍微下降一点之后，开发商再买地。这样的观望态度，对楼市及房价来说，也是一个影响。“我们是盼着房价降，同样房地产商也在盼着地价降。兜里再有钱，谁都希望自己要买的东西再便宜一点。”况哲民笑着说。

其次，就土地来说是交易成本过高，协调成本过大。比如，同一块地，出价30万一亩有人满意有人反对，可就算给到60万同样还是有人不满意，这就是交易成本过高，政策舆论导向波动大、不明朗，那自然相应的房价也会受到影响。

第三，就是时间成本要花费得非常多。通常来说，要拿到政府关于地块的相关批复，从提交到结束最快也要1个多月，然后拿到国资委的批复，再到商务局、发改委去立项，每一个环节最快都要半个月时间，大项目决策花费的时间还要更长，有的甚至一年，几十个甚至上百个环节一一协调下来，难度之大超乎想像。况哲民很有感慨地说：“这样的时间成本，耗费的财力、物力不是一般企业玩得起的。”

城镇化建设应该有“家的感觉”

“现在很多在城里的农村人都说自己很穷，没有幸福感。其实我觉得‘穷’不是根源，根源在于这个群体在城市里没有家的感觉。”况哲民很认真地说。

每一个人都有家，家的温暖是任何物质补给都填补不了的，说起来很轻松，做起来很难。政府现在大力落实社会保障，在住房环节主要是首推保障房建设，在医改、养老、教育等相关配套设施也加大投入力度，都在尽力照顾到这部分人群。

况哲民说：“他们始终还是有隔阂，始终没有把这个城市当一个家。因为家，你首先要有一套写着你名字的房产证，一本土地证，这是个基础。虽然说他们不是在城里生活不如其他人，但是跟城里人相比是没有一份归属感。”

“我觉得，城镇建设不应该用‘建设’这个词，感觉钢筋水泥硬邦邦的，这些东西不是人性唯一的，但现在被普遍当成唯一的东西。”况哲民说。

活力在基层 土地开发从小产权入手

现行土地的产权问题是颇具中国特色，分为土地使用权和土地所有权。国家法律明文规定，所有土地归国家所有，然而土地使用权是可以分裂出来的，有人就认为所谓的使用权其实说白了是租用权。

况哲民说：“看了这些你就会发现，法制的理念没有真正落实到土地的根系里面。如果要让农村的土地真正活跃起来，农村的产权应该像城市里一样办证，就像有房产证的房子一样，你可以拿去抵押。现在这种模式是不允许的，但却最能体现土地价值。”

农村劳动力就地安置能做到把产权充分的放到农村。但凡做过拆迁工作的人，没有人会说拆迁工作好做，更有人谈“拆”色变。况哲民却认为，真正的活力在基层。

虽说一些村民在文化程度上与城里人有差距，对国家政策略知一二，但他们其实跟市场很接近。他们开始慢慢发现租一块土地比卖一块土地有赚头多了。“因为没有招拍挂之前市场是无序的，有了之后吧，村民觉得大头都被政府给赚了。他们觉得政府花大价钱搞基础设施建设，这些钱却没有一砖一瓦落在自己村里，卖地不划算了。”

谈及招拍挂，况哲民可是滔滔不绝。“招拍挂应该跟土地一级开发同步，早一点在杭州、上海等地。大概1997年前后，上海是最活跃的，土地和市场最接近；还有杭州，政府对土地出让的宏观把控最严；另外一个是把宏观和政府两者结合最和谐的武汉。”

谈及昆明模式，况哲民却摇了摇头说：“昆明模式相当模糊。”

“如果能真正打出一个土地出让新模式，我认为可以从小产权入手。”况哲民脱口而出，看得出他对这个问题的思考早已不是一朝一夕了。

有人说，中国每一个县都像一个集团公司，这个公司唯一的资本就是土地产权，书记像董事长，县长像首席执行官，财政局像财务主管。其实细细想来，确实可以找到很多共同点。况哲民也十分同意这个看法。“像东莞、番禹这些地区一开始是这么做的，厂家只要肯投资，土地基本无偿的给他们使用，这样很快就把土地盘活起来了，这样的模式是可以借鉴的。在招商引资方面，厂家一定会需要人手，本地劳动力就有就业机会。等到学会相应的技术之后，自然地方政府想自己来办厂，城镇化的脚步自然就会加快，这就是‘滚雪球效应’。这法子为什么不能放到村子里做？值得思考。”

况哲民解释说，这种“滚雪球效应”在农村和城市有一个隔阂，首当其冲最大的障碍就是土地产权。如果商家主动在农村地区投资建厂，基层民主的流程没问题，但如果是基层干部牵头村民出资建厂，这样就比较困难了。

“有一个村子的领导人就很聪明。有人来商量拆迁建厂的事情，村长说我可以不分钱，但是要求全村村民分股份。从这里你会发现这个跟公司的运作其实是没有区别的。”

况哲民接着解释说：“现在基本都采取政府主导的市场化赚钱，这样的形式做下来你会发现是行得通的。政府一样可以搞招拍挂，无论是哪家企业拿到这块地都有信心做好，而且无论这块地是谁拿到都得给政府一定股份，这就是政府再入股，用入股分红的钱投资改善周边基础设施。这样不但可以刺激税收，增加税收，政府还得到一部分资金。征地拆迁工作其实不难，但关键是政策，底下村民普遍表示，同样一块地给他们选择怎么干，他们宁愿租也不愿被征，但是只要有放开的政策，商家给村子股份了，每年可以给村民分红，那这分红体现出来的价值，比一次性征地得来的价值要划算得多。因为有分红就意味着村官年年都有事做。”

况哲民还说，在城中村改造中，对村子了解最深的不是规划师，而是村领导。如果产权的问题解决了，这些村领导协助拆迁工作的积极性是很高的，有钱出钱，有力出力。“这些村干部会提出对这个村最有价值的建设意见，这比开发商来推平重建有价值得多，抛开村民尤其是村官的意见建想当然的房子，那不叫因地制宜。我觉得学着尊重同时创新才是真正意义上的‘规划’。”

土地的价值 种下好的理念自然生根发芽

单纯从土地上来说，近年的昆明土地的价值比前些年更被看中。

“举个例子，就像昆明湖滨生态区域，有星海半岛、福保半岛以及宝丰半岛三个环湖半岛，是滇池东面环湖东路以西唯一可规模开发的湿地区域。这三个半岛价值现在被炒得很高，但是没有前期的土地开发作为铺垫，没有周边越来越完善的路网提供支撑，以这三个半岛很低的容积率，在这之前是没有人看中的。”

例如城中村土地产权问题，一个政策下来能带动一片区域发展。况哲民意味深长地说：“土地以前是种粮食作物、林木花园等，但是后来大家慢慢发觉种房子赚钱，把房子当做一种理念种在土地里，比纯粹盖高楼大厦要值钱，值钱比赚钱有价值，这是让村民可以在城市感觉到家仍然还在的核心所在。可能我觉得以后大家会慢慢发觉种一个理念下去，种一种文化下去，也是像种一棵树一样会生根发芽，会开花结果。”