从目前的格局看，长三角城市群已基本形成了“四核”：上海-杭州-南京-宁波，温州的城市定位将面临调整，其合理定位是宜居的工业城市和温州人的家乡。

再访温州，窗外的绵绵细雨仿佛是今日温州的写照：激情过后的宁静。瓯江边的豪宅价格一度疯涨直逼上海浦江两岸的公寓，如今房价腰斩，据信有近3 万套房产“泡汤”收归银行，皆因购房者人去楼空。沿江豪宅崩盘殃及普通住宅市场，温州核心区的房价下跌20%左右，边缘地段“鬼区”浮现或处于半停工状态。

楼市危机与温州的高利贷金融息息相关。据央行温州中心支行的《温州民间借贷市场报告》：2011年，温州有89%的个人和59.67%的企业参与民间借贷，借贷规模高达1100 多亿元，借贷利息以月息2%~6%不等，年利率甚至高达180%！如今温州楼市退烧，民间借贷熄火，波及到十几万家庭，击倒了数千家企业。繁荣年间温州鞋业曾有2000 多家公司，如今持续经营的仅余700多家，“惨淡经营”者过半。人们自然关心：温州向何处去？

其实，今日温州经济很像日本。当年日本经济在高速增长的阶段积累了大量的财富，伴随着日元升值，日本家庭和企业纷纷出走，足迹遍布全球，海外资产迅速膨胀。1989~1992年间，股市、楼市两大泡沫先后破灭，日本经济进入“颓废的10年”。日本经济在高负债、高税费和老龄化的压力下，本土经济萎靡不振，当年流出日本的海外资产及汇回的收入却成为日本经济的一大支柱，所以有“两个日本”之说。用这个模式看温州，如今也有“两个温州”：其一是在温州当地的温州人，其二是在温州之外打拼的温州人。2012 年底我曾写过一篇专栏文章谈“温州向何处去”，从电视连续剧《温州一家人》解读民营经济的国际化和“二次下海”，把走出温州的商人群体视为中国民营经济的典范。温州经济的调整因祸得福，在市场化的选择中创造了“两个温州”的新经济模式。

中国的城市化已进入完成阶段，楼市投资的“黄金十年”已基本结束。在这个阶段，具有升值潜力的投资性楼市将日益收缩到中心城市和城市中心，特别是金融中心城市群的中心区域。温州是长三角城市群的外围城市之一，不可能独立形成一个区域金融中心。由于人才和资金会自发地流向上海，温州民间金融的崩溃与上海金融中心的崛起此消彼涨有其内在的必然性。从目前的格局看，长三角城市群已基本形成了“四核”：上海-杭州-南京-宁波，温州的城市定位将面临调整，其合理定位是宜居的工业城市和温州人的家乡。

工业城市、宜居之乡和富商故里，这样的城市名片若能成为共识，温州房价下跌就应视为返璞归真，甚至再跌一跌也无妨。理由有四：第一，工业城市的生活成本较低，不会有很多人拥有豪宅；第二，城市豪宅是信用资产和显要性消费，不太适合温州人回归故里的心态；第三，工业城市以流动人口为主，而非金融业的流动人口通常不会购置豪宅；第四，宜居城市不会有中心城市的“高工资、高消费和高房价”，住宅市场结构应偏重于宜居住宅。

现代城市经营的核心理念是有效开发空间价值，提升三大经济功能：创造就业，创造财富，创造消费。以城市的空间价值为标准，温州经济是一条陡然上升的曲线，近期冲高回落，未来震荡转型。过去30余年，温州的城市定位有三大偏颇：其一是外围城市却选择了金融中心城市的模式；其二是宜居城市却忽视了文化旅游产业的开发；其三是温州人的城市却没有足够重视在外打拼的温州人群体。温州最有价值的资源是有山有水有商道，“两个温州”的模式将使温州的价值最大化，让商道文化永续传承。